1. 경매의 순서: 현장조사 -> 입찰-> 낙찰-> 대출 및 잔금납부 -> 명도- >이사
2. 비용구성
- 투자금액: (대출+내돈)
- 초기비용: 취득세:
등기 및 수수료:
수리비:
명도비용:
2억 4천짜리는 약 523만원 정도 듬
수익(예상):
- 매도가 +
- 대출금-
- 실투자금: -
차익...!!
3. 집을 사는 방법
첫째, 새 집 분양받기
: 절차.
1) 내게 적합한 아파트 정하기
2) 청약 저축에가입해 신청 자격 만들기
3) 입주자 모집공고 확인
4) 청약하기
5) 입주자 결정
6) 계약 및 중도금 납부
7) 잔금 납입 후 입주
.. 미분양일 때는 청약 통장이 굳이 필요없다.
둘째, 부동산을 통해 구입하기
셋째, 경매로 낙찰받기
1. 목표 설정 - 내가 원하는 집은 어떤 집인가?
2. 권리분석 - 위험하지 않은 물건을 고른다
. 등기부등본을 떼서 본다.
. 법원에서는 매각물건명세서를 통해 집에 어떤 문제가 있는지 알려준다.
-> 내가 감당할 수 있는 문제를 가진 집만 고른다.
3. 현장조사(임장) 인터넷 사전조사 끝나면 현장으로 출동!
. 조사로 내가 조사한 것이 정확히 맞는지 확인한다.
. 생략하면 안된다. 인터넷 정보와 실제가 다를 수 있다.
4. 입찰 - 내가 찜한 물건 입찰하기
. 입찰의 핵심은 입찰가격. 수익률을 최소한 20%이상 잡기 대문에, 그 미만이 되게 가격을 높여쓰지 않는다.
. 임장을 가서 현재 매매가격을 확인하고, 이를 기준으로 정해야한다. (법원의 감정가는 예전것인 경우가 많다)
. 입찰 전, 은행에 들러 물건의 보증금을 수표로 끊어간다.
. 입찰은 오전 10시쯤 시작하고 12시 전후로 마감한다. (법원마다 다를 수도 있음)
. 입찰표에 -주소, 이름, 금액을 잘 기재하고, 보증금 봉투와 함께 입찰봉투에 넣어서 경매 법정 앞에 있는 투명한 입찰함에 넣으면 끝.
5. 잔금납부
대출, 잔금마련 방법에는 무엇이 있을까?
. 경매의 잔금납부 과정
. 경매에 입찰시, 최저매각가격의 10%를 보증금으로 낸다.
낙찰이 되면 정해진 날짜까지 나머지 잔금을 법원에 납부해야하는데, 이때 대출을 받는 경우가 많다.
경매 낙찰 후 받는 대출 -> 경락 잔금대출 - 은행은 법무사를 통해 일을 진행하고, 법무비용이 발생할 수 있다. 은행마다 조금씩 다르지만, 생각보다 많은 것이 법무 비용이다. 취득세도~ 체납 관리비가 있으면 관리실과 협의하고, 체납 공과금이 있다면 해당 기관에 필요한 감면 서류를 제출한다.
6. 명도 - 서류 및 대화를 통해 명도 진행하기
빠를 수록 좋다..이사준비때문에.
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급전이 필요할 때 유용한 대출 3가지.
1) 보험의 약관 대출
. 해약환급금을 담보로 대출받는다. 신용에 영향이 없다.
2) 변액유니버셜 보험의 중도인출
3) 마이너스 통장
.. 세입자가 사는 집이 경매에 넘억나ㅡㄴ 경우, 배당신청을 해야한다.
경매가 시작되기 전에 법원은 채무자들에게 법원등기우편을 통해 배당신청을 하라고 공지를 한다. 경매금액을 배당받을 권리를 가지라고 미리 알려주는 셈이다.세입자도 이런 우편물을 받는데, 배당신청기간이 정해져있으므로, 반드시 기간 안에 신청을 해야 권리가 생긴다.
.. 법정지상권
- 토지와 건물의 소유주가 달라 분쟁이 발생했을 때, 건물을 철거당하지 않을 권리. 경매에서는 건물이 있는 상태에서 땅만 낙찰받는 경우에 발생할 수 있는 권리.
사이트:
1) 투자 커뮤니티
cafe.naver.com/playauction
cafe.daum.net/10in10 <- 재테크 관련 정보가 많다.
cafe.daum.net/PolarisAuction? - 북극성 카페 <-> 강의가 꾸준하고 오프라인 교류가 활발하다
cafe.daum.net/ActualAction <- 회원수가 많고 여러 강의가 있다.
cafe.daum.net/jae8 <- 특수물건에 대해 공부하기가 좋다.
동향파악
cafe.naver.com/kig (부동산 직거래 사이트)
cafe.naver.com/imsanbu 맘스홀릭 베이비
레몬테라스.....
2. 정부긱관 사이트
- 소재지 우측의 그림 아이콘을 클릭하면 등기부 열람, 전자지도, 온나라(www.onnara.go.kr)의 토지이용계획을 확인할 수 있음.
등기부 등본 열람은 유료: 500원
매각물건명세서: 이 집에누가 살고 있는지, 특별한 문제가 없는지 알려주는 서류.
현황조사서
감정평가서도 확인해보고 괜찮으면 관심물건에 등록..
http://onwww.onbid.co.kr - 한국자산관리공사, 공기업,공사,은행등의 자산을 공개적으로 매각하는 공채사이트
내방한 바로 다음날 내용증명으로 점유자와 나눈 이야기를 보낸다./회사를 끼고 한다는 느낌으로 명함을 건네는 것도 효과가 있다.
-배당을 받지 못한 세입자.전입신고를 하지 않은 경우.. (배당요구일이 있는데, 이 기간을 놓치면 세입자는 전세금을 날리는듯)
인도명령이 나온 후 점유자가 바뀌면 바뀐 사람을 상대로 다시 인도명령을 해야한다.
점유이전금지가처분은 점유자가 바뀔 수 없도록 법적조취를 하는 것이다.
열쇠수리공이 증인으로 대동하여 점유이전금지가처분이 되었음을 알리는 통지서를 잘 보이는데 붙인다..집안에...-.-
.오피스텔은 세금이 있어 임대사업자로 등록하여 재산세와 종부세를 감면 받는다.
-유료정보
1) 굿옥션: http://www.goodauction.co.kr
2) 상세페이지에서 각종지도들로 이 집의 위치를 확인한다. <건물등기부>도 클릭하여 상세내용을 확인한다. - 유료사이트는 등기부 요약이 있다.
- 말소기준등기-> 세입자가 있다면 말소기준등기 접수 날짜에 따라 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는지가 달라진다.
** 권리관계가 애매한 경우-> 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 하고 배당을 신청하지 않은 임차인을 '대항력이 있는 선순위 임차인' 이라고 한다. 선순위 임차인은 보증금을 돌려받을 권리가 있지만, 배당신청을 하지 않아 법원에서 보증금을 배당받지 않으므로 낙찰자가 보증금을 따로 내주어야 한다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 반환할 금액만큼 싸게 낙찰을 받아야한다.
만약 이 선위 임차인이 집주인의 가족이거나 이해관계인이라면 위장임차인이므로 보증금을 반환할 필요가 없다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금만큼 사게 낙찰을 받았고, 임차인이 위장임차인임을 밝혀내어 보증금 반환을 하지 않아도된다면 그 금액만큼 돈을 벌게 되는 셈이다... 위장임차인을 색출해 낼 자신이 있다면 이런 물건을 낙찰받아 수익을 낼 수 잇지만, 정말 어렵다....
말소기준권리와 세입자의 권리 ->
정적가격인지 확인한다. 떨어지면 왜 떨어지는지도.
그 밖에 경매컨설팅회사를 이용하는방법도 있다.- 경매 컨설팅회사의 수수료는 낙찰가의 1~2%이다. 이때 여러가지 변수에 따라 명도비용(명의이전비용)이 추가로 발생할 수 있다. 안전한 금액을 쓰려고 하는 컨설턴트도 있으니 주의해야한다.
가능한 부분적으로 의뢰하자. 전체를 맡기기보다는 귀찮은 명도만 의뢰하는 것도 방법이다. - 점유자와 신경전을 맞김.
* 다른 사람의 명의로 입찰하면 : -> 채무자가 경매에 참여할 수 없기 때문에 다른 사람 명의로 대신 입찰을 하는 경우가 종종있다.
이런 경우, 다른 사람이 낙찰을 받았다면?
집주인이 낙찰자에게 보증금을 돌려준다면 낙찰자는 잔금납부를 안할 수 있다.
그럼 낙찰자의 보증금은 법원에 몰수가 되고, 집은 미납으로 유찰이 된다.
유찰이 되면 다음 회에 집주인이 다시 낙찰을 받을 기회가 생긴다....
* 전 집주인과 월세계약은 위함하다
- 인도명령은 낙찰받고 6개월 내에해야한다.
만일 전 집주인에게 월세를 줬다가 6개월이 넘으면 인도명령을 할 수 없어 강제 집행도 불가능하다.
6개월 뒤 태도가 돌변해 안 나가겠다고 버티면 난감하다. -> 명도소송-> 강제집행보다 복잡하고 시간도 오래 걸린다.
* 점유이전금지가처분 내기 - ?
- 상계처리 - 받을 돈과 낼 돈이 있을 경우 받을 돈만큼 낸 셈치는 것.
특수물건
1. 유치권 - 공사대금을 받지 못한 공사업자가 집주인이 돈을 줄 때까지 공사한 집을 넘겨주지 않는 권리를 말한다.
유치권의 성립요건 - 1) 타인의 소유일것
2) 점유를 하고 있을 것
3) 견련성(관련성)이 있는 채권을 가지고 있을 것
4) 변제기가 도래할 것
5) 유치권을 배제한다는 특약이 없을 것.
-> 유치권이 있는 집은 명도가 어려우므로 유찰이 많이 되고 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다.
-> 가짜 유치권이 있어 신고하면 받아들여질 때도 있다.
-> 전세입자가 본인이 인테리어한 것에 유치권신고를 하기도하고, 배당받을 게 없는 집주인이 낙찰자에게 돈을 받아내기 위해 가짜 유치권을 내세우기도 한다. 등기를 한 건물에 대해서는 유치권이 성립되지 않을 예정이다.
2. 지분입찰 물권
- 토지나 건물의 소유주가 두명이상일 때 그 중 일부의 지분만 경매에 나오는 것을 말한다.
토지는 여러 명이 함께 소유하는 경우가 많아 지분으로 경매에 나오는 일이 흔하다.
건물과 토지가 함께 나오는 지분권은 주로 다음 세 가지 경우이다.
1) 공동소유자였던 부부가 이혼을 하면서 그중 한명이 위자료나 재산분할청구를 한 경우
2) 공동소유자였던 타인 중 한 명의 재산에 가압류 등으로 경매청구가 된 경우
3) 원소유자가 사망하여 여러 명이 상속을 받고, 그 중 한명의 지분이 경매청구가 된 경우.
지분을 낙찰받으면 다른 공유자에게 낙찰받은 지분을 팔거나, 나머지 지분을 사서 지분물건이 아닌 정상물건으로 만들어 판다. 지분물건을 싸게하서 정상물건으로 만들면 제 가격을 받을 수 있으므로 수익이 난다.
3. 법정지상권
- 우리나라 민법은 토지와 건물을 별도로 본다. 토지와 건물의 소유주가 다를 대 건물의 소유주가 토지를 이용할 수 있는 권리를 법정지상권이라 한다.
성립요건
1) 저당권 설정 당시 토지와 건물이 존재할 것
2) 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유일 것
3) 토지나 건물의 어느 하나, 또는 양자 위에 저당권이 설정될 것
4) 경매로 소유자가 달라질 것.
- 법정 지상권이 인정되는 경우, 건물소유주는 토지소유주에게 토지사용료(지료)를 내야하고, 법정지상권이 인정되지 않는다면 토지소유주가 임의로 건물을 철거할 수 있다. 법정지상권이 있는 물건은 건물보다 토지를 낙찰 받는 것이 유리하다. 건물소유주에게 토지를 팔거나, 반대로 건물을 사서 수익을 낼 수 있기 때문이다. 또한, 저렴하게 토지를 사서 지료를 받기도 한다.
4. 부실채권
NPL
은행 등 금융기관에서 대출해준 것들 중 이자가 연체되어 회수가 어려울 것으로 예상되는 부실채권NPL 이라 한다. Non Performing Loan
금융기관은 부실채권의 비중이 과도하면 금감원에 의해 퇴출될 수 있으므로 부실채권이 쌓이면 할인을 해서 유암코 등 NPL 전문업체에 팔아버린다.
- UAMCO, 부실자산이나 채권만을 사들여 처리하는 기관. 연합자산관리주식회사라고 하며, 농협중앙회, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 기업은행, 국민은행 등의 시중은행들이 내놓는 부실자산을 인수해 유동화시키는 역할을 하고 있다.
NPL 전문업체는 NPL을 인수하면서 채권의 담보인 부동산을 경매에 내놓는다. 해당 부동산이 경매에서 낙찰되면 할인된 금액으로 NPL 채권을 산 투자자는 할인 전 채권금액으로 낙찰금을 배당받아 수익을 낸다. 또는 직접경매에 참여하여 낙찰을 받아 NPL로 낙찰금액을 대신하기도 한다.(이를 어려운 말로 하면, 낙찰잔금을 채권금액으로 상계처리 한다 라고한다). NPL의 또 다른 장점은 세금이다.
예를들어, 감정가 5억원 대출원금 3억원, 1순위 근저당권 4억원인 아파트가 있다고 치자. 이 아파트의 가치가 4억원으로 예상될 때, 이 아파트의 NPL채권을 3억 5천만원에 샀다면 어떻게 될가?
만약 이 집이 4억원 이상으로 낙찰될 것으로 예상된다면, 누군가 낙찰을 받았을 때 근저당금액 4억원을 배당받아 5천만원의 수익을 낼 수 있다. 반대로 이 아파트가 3억 5천만원 이하로 낙찰이 예상된다면, 이 집의 가치라고 여겨진 4억원으로 직접 이 집을 낙찰받아 양도차익을 내면된다.
이때 취득금액은 4억원으로 인정되어 이 집을 4억원에 팔아도 양도차익이 없어 양도세를 내지않아도 된다.
NPL에서 제일 중요한 것은 집의 가치를 제대로 평가하는 것이다. 그러나 NPL도 많이 대중화되어 파격적인 할인 채권은 쉽게 찾아보기 힘들다. 복잡한 권리관계가 얽힌 특수물건에 속한 NPL이어야 고수익이 가능해보인다.....
5, 그 외 대항력 있는 임차인, 선순위 가등기, 선순위 가처분, 예고등기, 대지권 미등기, 토지별도등기, 분묘기지권 등이 잇다.
어려운 분야인 만큼 높은 수익을 기대할 수 있다지만 그만큼의 위험도 함께한다.
일반 주거용 외에 상가나 건물을 공략하는 방법도 있다. 다반 상가와 건물은 임대가 잘나가는 상가를 고르는 안목과 함께 건축법을 알아야한다.
-->낙찰받은 것을 사고 싶지 않을 때
매각 불허가신청서 - 매각불허가사유 (민사집행법 제121조) 를 확인한다.
만약에 매각불허가신청서를 내지 않거나 잔금을 내지 않고 그냥 두면 보증금을 날린다.
임대가는 매매가의 60%이상인 곳에서, 낙찰가는 매매가보다 20%정도 싸게받는다.
공기업이 사택으로 쓰던 곳...
. 우선매수청구권 - 낙찰자가 입찰한 가격으로 먼저 살 수 있는 권리 .
A가 5천만원으로 낙찰을 받았다면, 우선매수청구권자인 임차인이 5천만원으로 낙찰자보다 우선하여 그 집을 살 수 있는 권리.
우선매수청구권이 행사되면 낙찰자는 보증금을 반환받고, 우선매수권자가 낙찰자가 된다. 부도임대아파트 같은 경우, 거주자들이 우선매수권을 행사할 수 있다. 현장에서 순서도 중요하다.
. 가족이 대신하는 경우 위임장 필요.. 임대차계약서.
위임장으로 하려면 위임장에 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부해야한다.
대항력: 전월세를 사는 사람이 그집에 계속 살 수 있는 권리
전세권: 전세금을 돌려받을 수 있는 권리. 전입과 확정일자가 안 된 전세권은 보증금을 지킬 수 없는 경우도 있다.
예고등기: 부동산 소유권에 문제가 있어서 소송 중임을 알리는 것( 2011년 10월 이후에 폐지)
가처분등기: 집을 판 사람이 다시 팔지 못하게 금지한다는 등기
임차권: 임대차 계약에 의해 집을 사용할 수 있는 권리. 전입과 확정일자로 생김. 임차권은 최우선변제권을 가질 수 있지만 전세권은 안된다.
등기부 등본에서는 접수날짜- 등기부 현황으로 말소기준권리를 찾으려면 모든 권리를 열거했을 때 맨 먼저 등재된 권리를 찾고, 다음 장에서 설명할 5가지 권리를 찾아야한다. 모든 권리는 날짜 순으로 기록되기 때문에 날짜가 중요하다.
1. 근저당권: 집을 살때 받은 대출이 있다는 표시. 소유권 이전과 동시에 이루어지는 경우가 많다.
저당권: 집을 담보로 빌린 대출의 표시. 근저당권은 장래 이자까지 포함한 금액을 등기하고, 저당권은 담보금액만 등기한다는 차이가 있음.
2. (가)압류 : 빚쟁이가 돈을 받아낼 수 있도록 법원에서 강제로 집주인의 재산을 처분하지 못하게 하는 절차
3. 경매개시결정
- 경매가 시작된 사실이 등기된 것.
4. 담보가등기 - 빚 대신 집주인이 집을 주기로 한 것이다.
5. 선순위 전세권
전세권 중에서 다른 권리보다 앞선 전세권이다.
전세권이 말소기준권리가 되기 위한 조건
민사집행법에서 전세권은 말소기준권리가 아니다. 하지만 전세권자를 보호하기 위한법의 규정에 의해 실무에서는 전세권이 말소기준권리와 같이 취급되기도 하는데, 그 기준은 다음과 같다.
. 가장 먼저 설정되어야하고, 전세권이 건물 전체에 설정되어 있어야하며, 전세권자가 배동요구를 하였거나 경매신청을 하였을때이다.
이런 집은 귀도 돌아보지 말자
1. 예고등기 - 등기 자체에 문제가 있다는 법원의 경고이다. 이 집에 관련된 어떤 소송이 진행중이니 이런 집에는 관심끄자.
2. 가처분 등기. - 이미 판 집을 또 팔지 못하게 하는 것이다. 같은 집을 두번 팔면 안되기에...당연하게도; 이런 집을 사면 소유권을 뺏길 수도 있다.
3. 유치권- 공사업체나 인테리어 업체가 시설을 한 대금을 받기 위해 이 집을 점유하는 권리이다. 사실 주거용 집에 대한 유지권은 성립이 안되는 경우가 많지만, 명도에는 어려움이 있을 수 있다.
4. 지상권 - 집따로 땅따로 인 경우에 생기는 권리다. 즉, 건물과 당의 주인이 달라서 분쟁의 소지가 있다.
이 중 예고등기나 가처분등기는 등기부등본에 기재가 되므로 쉽게 피해갈 수 있다.
유치권과 지상권은 등기부 등본에는 나와있지 않지만, 매각물건명세서에 빨간 글씨로 보여주니 못 보고 실수할 가능성은 없다.
세입자의 권리
- 1. 대항력 - 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 보증금을 돌려받지 못하면 낙찰자에 대항해 그 집에 버티고 살 수 있는 힘이다. 대항력은 세입자가 이사를 하고 동주민센터에 전입신고를 하면 만들어진다. 전입신고를 한 다음날 0시부터 세입자는 대항력이 생긴다. 말소기준권리 앞에있어 대항력을 갖춘 세입자를 선순위 세입자라고 하는데, 이들은 보증금을 법원에서 돌려받지 못하면 낙찰자에게 정당하게 청구할 수 있다.
2. 우선변제권 - 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 변제(배당) 받을 수 있는 권리를 말한다. 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매나 공매에 부쳐졌을 때 그 경매금액에서 먼저 배당을 받을 수 있다. 우선변제권이 있는 세입자는 정해진 배당신청일까지 법원에 배당신청을 하면 배당일에 자신의 보증금을 배당받는다.
우선변제권은.. 대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 된다.
전세 들어갈 대 이사하자마자 계약서를 들고 동주민 센터에 가서 전입신고를 하면서 확정일자 도장을 받는 것이다. 전세를 산다면 아무리 바바도 곡 해야할 것이 전입신고와 확정일자 받기다.
3. 최우선변제권 - 주택임대차보호법에 의해 임차주택의 경매나 공매 시에 소액 임차인이 자신의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 다시 말해 우선변제권자 중에 보증금이 소액인 세입자들이 다른 권리들을 제치고 최우선 보증금을 배당받게 된다.
- 가난한 서민을 위한 법이기에 보증금이 소액이여야 한다. 기준금액은 시기별로 차이가 있다. (표가 따로 있음 찾아보자)
세입자 현황을 보여주는 매각물건 명세서.
- 집에 관련된 내용이 다 등기부등본에 기재되는 것은 아니다. 전세권은 등기부등본에 기재가 되지만, 임대하여 사는 사람의 임차권이나 기타 권리들은 등기부등본에 기재되지 않는다. 그래서 법원에서 사람을 보내 기타 ㅐㄴ용들을 확인하고 그 내용을 서류로 공개하는데 이것을 매각물건명세서라고한다.
매각물건명세서는 법원에서 직접 확인하고 직접 그 내용을 정리한 것이다. 그런만큼 매우 신뢰할 수 있으며, 만약 기재내용이 사실과 다르다면 매각물건명세서의 오류를 이유로 불허가를 신청할 수 있다..
세입자의 권리보다 앞서는 5가지 권리. - 언제나 말소기준권리 순서대로 배당되는 것은 아니다.
예외가 있을 수 있다...
시간상 순서가 늦더라도 다른 것보다 먼저 배당되는 것들이 있다.
1.1순위 경매집행비용 (필요비와 유익비 포함)
1순위 경매비용은 법원에서 경매를 진행하면서 가져가는 일종의 수수료라고 생각하면 쉽다. 그리 크지 않은 금액이다.
필요비 - 임차건물을 사용하는 데 있어 건물의 유지를 위해 필요한 모든 비용. 인테리어 비용은 제외.
유익비- 임차인이 임대인의 동의를 얻어 집의 가치를 증대기키기 위해 쓴 비용
(참고)
낙찰대금의 배당순위
1순위 - 경매집행비용 (경매 목적 부동산에 투입한 필요비와 유익비 포함)
2 순위 - 최우선변제 (소액보증금, 최종 3개월 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금) ->안분배당
3순위 - 당해세(국세 중 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재평가세와 지방세 중 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세 등)
4순위 - 우선변제(전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권과 대항력 및 확정일자 갖춘 임차권, 당해세이외의 조세들) -> 시간 순서
5순위 - 일반임금채권
6순위 담보물권보다 늦은 조세채권
7순위 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금 보험료
8순위 - 일반채권자의 채권
2. 2순위. 최우선변제
임차인의 소액임차보증금, 근로자의 3개월 임금과 3년간 퇴직금, 재해보상금이 2순위다.
임차인의 소액임차보증금은 앞서 말한 최우선변제금으로 말소기준권리에 상관없이 먼저 배당한다. -> 이것이 근로자의 체납임금, 퇴직금과 순위가 같다.
따라서 등기부등본에 근로복지공단의 압류가 있으면 주의해야 한다. 밀린 월급과 퇴직금이 그 원인이기 때문이다. 산재보험(재해보상금)도 조심하자.
2순위 안에서 순서에 상관없이 공평하게 나누어 배당된다. 그러므로 만약 밀린 월급의 금액이 크다면 임차인에게 배당되는 소액임차보증금금액이 적어질 수 있으므로, 담당 경매계에 전화를 걸어 체불액이 얼마인지 확인해야 한다. 소액임차보증금과 이들은 순위가 같아채권의 비율로 안분배당되기 때문이다.
집의 소유자가 건설회사, 토건 등의 회사라면 담당 경매계에 전화해서 체불 임금이 얼마인지 꼼꼼히 확인해야 한다.
3. 당해세.
당해세는 해당 부동산에 대한 세금이다. 국세로는 담보설정 이전에 부과된 상속세, 증여세, 종합주동산세가 있고, 지방세로는 재산세,종합토지세, 도시계획세, 공공기설 및 지방교육세가 있다. 취등록세는 제외다..
담보보다 빠른 공과금도 있으면 먼저 배당된다.
1) 등기부등본 - 집주인의 채무정도와 재산의 정도를 가늠해보고, 취하될 수있는 물건인지도 가늠해 본다. 압류나 근저당 금액이 소액인 물건은 그 돈을 갚아버려 경매가 취하되는 경우가 있다.
2) 말소기준권리 - 다음으로 인수하는 권리가 없는 집을찾아야한다. 말소기준 권리가 되는 것은 다섯가지이다.
(근)저당권, (가)압류, 경매개시결정, 담보가등기, 선순위 전세권.
말소기준권리 앞의 것은 인수, 뒤의것은 소멸이다.
말소기준권리 아래로도 인수되는 네가지 예외가
예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권이다.
3) 대항력 - 임차인의 보증금반환여부를 확인한다. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권
4) 배당 - 근로복지공단의 압류를 조심해야한다. 근로 복지공단의 압류는 세입자의 최우선변제금과 같은 순위다. 이런 집은 배당금액을 잘 계산해야한다....
임차인의 소야
쉬운 경매 - 잘 아는 지역의 집, 말소기준권리보다 앞선 권리가 없는 집.
부동산 등기부등본에는 그 집에 관련된 여러가지 사연이 쓰여있다. 일반 부동산 거래를 하면 등기부상의 지저분한 내용이 그대로 따라가지만, 경매로 낙찰이 되면 이런 지저분한 것들이 싹 없어진다. 그야말로 말소되는 것이다. 그 기준이 되는 것을 말소기준권리라고 한다.
운동회 '기준' 처럼,
이 기준 뒤에 있는 모든 빚은 그냥 다 사라진다. (집은 1억인데, 말소기준권리 뒤에 빚이 2억이 있다해도, 이 집에 대한 빚은 완전히 말소되어 버린다는 말...간혹 예외가 있다.
낙찰후 매각불허는 일주일 이내에 신청해야한다.
내용증명은 등기우편으로하고, 송달증명제도를 이용한다.